Koupě nemovitosti, na které vázne zástavní právo prodávajícího, představuje určitá rizika. Jakým způsobem řešit koupi nemovitosti, na které vázne zástavní právo třetí osoby?
Obecně lze vymezit, že zástavní právo váznoucí na nemovitosti, která má být předmětem koupě, nebrání prodeji nemovitosti při dodržení určitého postupu, obezřetnosti, právní kontroly a úpravy převodní a jiné dokumentace. Náš článek pojednává zejména o situaci, kdy zajištěný dluh zástavním právem nepřevyšuje kupní cenu nemovitosti.
Férové jednání
Skutečnost, že na menovitosti vázne zástavní právo, kterým je zajištěn dluh prodávajícího, by neměla být nijak zastírána prodávajícím. Zástavní právo váznoucí na nemovitosti je patrné ve výpisu z katastru nemovitostí, který lze veřejně zajistit bez obtíží za malý poplatek.
Při koupi nemovitosti zatížené zástavním právem je především nutné férové jednání prodávajícího a kupujícího, domluva postupu přípravy potřebné převodní dokumentace reflektující řešení této zástavy s právní ochranou kupujícího a součinnost banky prodávajícího k vyčíslení zajištěného dluhu včetně výmazu zástavního práva.
Kupní smlouva
Existenci váznoucího zástavního práva na nemovitosti je nutné řádně specifikovat do kupní smlouvy a také již do předchozí dokumentace ujednané za účelem převodu, tj. rezervační smlouvy nebo smlouvy o smlouvě budoucí kupní. V rámci kupní smlouvy také vymezit způsob úhrady a převodu kupní ceny tak, aby byl vyplacen dluh, který zajišťuje zástavní právo na nemovitosti.
Lze také doporučit ujednat možnost odstoupení od smlouvy pro případ, že nenastane výmaz zástavního práva z určitých důvodů a do určité doby.
Potvrzení od banky prodávajícího
Kupující by si měl také vyžádat od prodávajícího potvrzení jeho banky o výši zajištěného dluhu a souhlas banky s převodem. Potvrzení banky by mělo rovněž obsahovat prohlášení, že po úhradě dluhu bude vydáno potvrzení o zániku zástavního práva a učiněn výmaz zástavního práva na katastru nemovitosti. Takové potvrzení banky pak uvést jako přílohu kupní smlouvy.
Úhrada kupní ceny prostřednictvím úschovy
Naše kancelář vždy využívá advokátní úschovu u převodu nemovitostí, a to nejen pro případ nutnosti vyplacení dluhu, který je zajištěn zástavním právem. Koupě nemovitosti představuje obvykle velmi hodnotou transakci, kdy se nemusí vyplatit ušetřit na nákladech úschovy.
V rámci úschovní smlouvy pro kupní cenu se vymezí postup převodu jednotlivých částí kupní ceny, a to bance prodávajícího k úhradě dluhu a zbývající části kupní ceny prodávajícímu (obvykle po vkladu vlastnického práva na katastru nemovitostí ve prospěch kupujícího a předložení výpisu z katastru nemovitostí).
Podmínky převodu kupní ceny v rámci úschovní smlouvy ujednáme vždy individuálně danému převodu a potřebné míry právní ochrany kupujícího.
Naši makléři mají s prodejem nemovitostí, na kterých vázne zástavní právo bohaté zkušenosti. Neváhejte se na nás obrátit zde.
